Break-even bei der Umschuldung: Ab wann sich die Refinanzierung lohnt

Ein niedrigerer Zins taucht auf, eine Bank bietet dir eine Umschuldung an, und die neue Monatsrate sieht klasse aus. Was im Verkaufsgespräch gern unter den Tisch fällt: Umschulden ist nicht umsonst. Du zahlst Abschlusskosten, um diese niedrigere Rate zu bekommen, und bis die monatliche Ersparnis diese Kosten wieder reingeholt hat, hat dich die Umschuldung Geld gekostet, nicht gespart. Der Break-even ist der Monat, an dem das kippt.

TL;DR: Eine Umschuldung kostet vorab Geld und senkt danach deine Rate. Teile die gesamten Abschlusskosten durch die monatliche Ersparnis, und du bekommst den Break-even-Monat. Bleibst du über diesen Monat hinaus im Kredit, machst du Plus. Steigst du vorher aus, hat die Umschuldung draufgezahlt. Je kürzer der Break-even, desto sicherer der Deal.

Was du eigentlich eintauschst

Bei einer Umschuldung wird dein bestehender Kredit durch einen neuen ersetzt, meist um einen niedrigeren Zins mitzunehmen. Der niedrigere Zins bringt dir eine kleinere Monatsrate, das ist der Vorteil. Der Preis dafür ist der Abschluss des neuen Kredits: Bankgebühren, ein Gutachten, die Grundbuch- und Notararbeit und der Rest der Posten, die beim Aufsetzen einer Hypothek dazugehören. Das ist echtes Geld, oft ein paar Tausend Euro.

Sobald du den Tausch beim Namen nennst, ist er ganz simpel. Du zahlst heute eine Summe auf einen Schlag, um über Jahre eine wiederkehrende Rate zu senken. Ob das schlau ist, hängt an einer einzigen Frage: Wie lange brauchen die kleineren Raten, bis sie zusammen so viel ausmachen wie deine Abschlusskosten? Das ist die ganze Frage, und sie hat eine einzeilige Antwort.

Die eine Rechnung, die entscheidet

Nimm die gesamten Abschlusskosten und teile sie durch den Betrag, um den die Umschuldung deine Monatsrate senkt. Das Ergebnis ist die Zahl der Monate, die die Umschuldung braucht, um den Break-even zu erreichen.

Sagen wir, die Abschlusskosten liegen bei 3.000 Euro und die neue Rate ist 150 Euro im Monat niedriger. 3.000 geteilt durch 150 ergibt 20. Nach 20 Monaten mit der niedrigeren Rate hast du 3.000 Euro gespart, also genau das, was die Umschuldung gekostet hat. Ab Monat 21 gehört die Ersparnis dir. Vor Monat 20 bist du bei dem Deal noch im Minus. Diese eine Zahl, der Break-even-Monat, macht aus einer Umschuldung statt einer Vermutung eine Entscheidung.

Warum der Break-even-Monat über alles entscheidet

Der Break-even zählt nur im Verhältnis zu einer Tatsache: wie lange du den Kredit behalten willst. Liegt dein Break-even bei 20 Monaten und du bleibst noch zehn Jahre im Haus, ist die Umschuldung ein klares Ja, weil du fast ein Jahrzehnt lang Ersparnis einsammelst, nachdem die Kosten abbezahlt sind. Liegt dein Break-even bei 20 Monaten und du rechnest damit, in einem Jahr zu verkaufen, ist es ein klares Nein. Du würdest die vollen Abschlusskosten zahlen und ausziehen, bevor die Ersparnis aufholt, und damit ein Minus machen.

Genau deshalb reicht ein niedriger Zins in der Überschrift allein nicht. Ein Zins, der nur knapp niedriger ist, bringt eine kleine monatliche Ersparnis, was den Break-even weit in die Zukunft schiebt, manchmal Jahre. Eine Umschuldung mit hohen Abschlusskosten macht dasselbe. Der Deal ist gut, wenn der Break-even bequem innerhalb der Zeit landet, die du den Kredit tatsächlich hältst. Deine echten Zahlen kannst du in einem Umschuldungsrechner auf finance.hivly.net durchspielen und den Break-even-Monat für deinen eigenen Kredit sehen, statt mit einer Faustregel zu arbeiten.

Die Fallen, die die einfache Rechnung verdeckt

Zwei Dinge verbiegen die simple Division, und beide lohnen einen Blick, bevor du unterschreibst.

Erstens: Eine niedrigere Rate ist nicht immer ein niedrigerer Preis. Wenn die Umschuldung deinen Kredit auch wieder auf eine frische 30-jährige Laufzeit zurücksetzt, kann deine Rate allein deshalb sinken, weil du die Restschuld über mehr Jahre verteilst, nicht weil der Zins stark gefallen ist. Das fühlt sich Monat für Monat nach Gewinn an, während es still und leise die Gesamtzinsen über die Kreditlaufzeit hochtreibt. Schau auf den Zins und die Restlaufzeit, nicht nur auf die Rate.

Zweitens: Die Abschlusskosten in den neuen Kredit einzurechnen, statt sie bar zu zahlen, verschiebt das Timing. Werden die Kosten auf die Restschuld aufgeschlagen, leihst du sie dir und zahlst Zinsen darauf, also liegt der echte Break-even etwas später als die saubere Division nahelegt. Der Vorteil: heute kein Geld aus eigener Tasche. Keine der beiden Varianten ist falsch, aber sie erreichen den Break-even in leicht unterschiedlichen Monaten, und es lohnt sich zu wissen, welche dir gerade angeboten wird.