Seuil de rentabilité du refinancement : le mois où il commence à vous faire économiser

Un taux plus bas apparaît, un prêteur propose de refinancer, et la nouvelle mensualité a fière allure. Ce que l’argumentaire a tendance à passer sous silence, c’est que refinancer n’est pas gratuit. Vous payez des frais de clôture pour obtenir cette mensualité plus basse, et tant que les économies mensuelles n’ont pas remboursé ces frais, le refinancement vous a coûté de l’argent, il ne vous en a pas fait gagner. Le seuil de rentabilité, c’est le mois où la bascule s’opère.

En résumé : un refinancement coûte de l’argent au départ et réduit votre mensualité ensuite. Divisez le total des frais de clôture par l’économie mensuelle pour obtenir le mois de rentabilité. Restez dans le prêt au-delà de ce mois et vous êtes gagnant ; partez avant et le refinancement vous a fait perdre de l’argent. Plus le seuil de rentabilité est court, plus l’opération est sûre.

Ce que vous échangez réellement

Un refinancement remplace votre prêt actuel par un nouveau, généralement pour profiter d’un taux d’intérêt plus bas. Ce taux plus bas vous donne une mensualité réduite, c’est l’avantage. Le coût, c’est la clôture du nouveau prêt : les frais du prêteur, une expertise, les frais de titre et toutes les autres lignes qui accompagnent la mise en place d’un prêt immobilier. Cela représente de vraies sommes, souvent quelques milliers d’euros.

L’échange est donc clair une fois qu’on le formule. Vous payez une somme forfaitaire aujourd’hui pour réduire une mensualité récurrente pendant des années. Savoir si c’est judicieux dépend d’une seule chose : le temps qu’il faut aux mensualités réduites pour atteindre le montant payé à la clôture. C’est toute la question, et elle a une réponse en une ligne.

Le seul calcul qui tranche la question

Prenez le total des frais de clôture et divisez-le par le montant dont le refinancement réduit votre mensualité. Le résultat correspond au nombre de mois nécessaires au refinancement pour atteindre son seuil de rentabilité.

Supposons que les frais de clôture s’élèvent à 3 000 euros et que la nouvelle mensualité soit inférieure de 150 euros par mois. 3 000 divisé par 150 fait 20. Après 20 mois passés à payer le montant réduit, vous avez économisé 3 000 euros, exactement ce que le refinancement a coûté. À partir du 21e mois, les économies sont à vous. Avant le 20e mois, vous êtes encore perdant sur l’opération. Ce seul chiffre, le mois de rentabilité, est ce qui transforme un refinancement, d’un pari en une décision.

Pourquoi le mois de rentabilité est tout l’enjeu

Le seuil de rentabilité ne prend son sens qu’au regard d’un fait : combien de temps vous comptez garder le prêt. Si votre seuil de rentabilité est de 20 mois et que vous resterez encore dix ans dans la maison, le refinancement est un oui facile, car vous passerez près d’une décennie à engranger des économies une fois les frais remboursés. Si votre seuil de rentabilité est de 20 mois et que vous prévoyez de vendre dans un an, c’est un non net. Vous paieriez la totalité des frais de clôture et partiriez avant que les économies ne rattrapent le coût, en encaissant une perte.

C’est pourquoi un taux annoncé attractif ne suffit pas à lui seul. Un taux à peine plus bas produit une petite économie mensuelle, ce qui repousse le seuil de rentabilité loin dans le temps, parfois à plusieurs années. Un refinancement aux frais de clôture élevés fait de même. L’opération est bonne quand le seuil de rentabilité tombe confortablement à l’intérieur de la durée pendant laquelle vous garderez réellement le prêt. Vous pouvez tester vos propres chiffres avec un calculateur de refinancement sur finance.hivly.net et voir le mois de rentabilité de votre prêt plutôt qu’une règle approximative.

Les pièges que le calcul simple masque

Deux éléments faussent la division de base, et tous deux méritent un coup d’œil avant de signer.

D’abord, une mensualité plus basse n’est pas toujours un coût plus faible. Si le refinancement réinitialise aussi votre prêt sur une nouvelle durée de 30 ans, votre mensualité peut baisser simplement parce que vous étalez le capital sur davantage d’années, et non parce que le taux a beaucoup chuté. Cela ressemble à un gain chaque mois tout en augmentant discrètement le total des intérêts payés sur toute la durée du prêt. Vérifiez le taux et les années restantes, pas seulement la mensualité.

Ensuite, intégrer les frais de clôture au nouveau prêt au lieu de les payer comptant modifie le calendrier. Quand les frais s’ajoutent au capital, vous les empruntez et payez des intérêts dessus, si bien que le véritable seuil de rentabilité se situe un peu plus tard que ne le laisse entendre la division nette. L’avantage : aucune sortie d’argent aujourd’hui. Aucun des deux choix n’est mauvais, mais ils atteignent leur seuil de rentabilité à des mois légèrement différents, et il vaut la peine de savoir lequel on vous propose réellement.