Was ist die 28/36-Regel?

Das ist eine Faustregel der Banken. Halte deine gesamte Wohnrate bei höchstens 28 Prozent deines monatlichen Bruttoeinkommens und alle Schuldenraten zusammen, Wohnen eingeschlossen, bei höchstens 36 Prozent. Viele Banken gehen über 36 hinaus, aber die Regel ist eine vernünftige Obergrenze, um entspannt zu bleiben.

Enthält meine Hypothekenrate mehr als nur das Darlehen?

Meistens ja. Eine typische Monatsrate besteht aus Tilgung, Zinsen, Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung, im Englischen oft PITI genannt. Dazu kommen Hausgeld und, falls deine Anzahlung unter 20 Prozent liegt, eine private Hypothekenversicherung (PMI). Plane den ganzen Block ein, nicht nur Tilgung und Zinsen.

Wie viel Anzahlung brauche ich wirklich?

Es gibt keine feste Untergrenze. Klassische Darlehen kommen mit so wenig wie 3 Prozent aus, aber alles unter 20 Prozent bringt meist eine PMI auf deine Monatsrate, bis du genug Eigenkapital aufgebaut hast. Eine höhere Anzahlung senkt sowohl das Darlehen als auch die monatlichen Kosten.

Warum bewilligt mir die Bank mehr, als ich ausgeben möchte?

Die Bewilligung beruht auf deinem Bruttoeinkommen und deinen aktuellen Schulden, nicht auf deinem echten Leben. Sie ignoriert Lebensmittel, Kinderbetreuung, Sparziele und die Reparaturen, die jedes Haus irgendwann braucht. Das Maximum zu leihen und auf Maximum zu leben sind zwei verschiedene Entscheidungen.

Wie viel Haus kann ich mir leisten? Die Mathematik hinter der Zahl

Dein Preislimit ergibt sich aus der monatlichen Rate, nicht aus dem Kaufpreis. Die 28/36-Regel und eine vollständige PITI-Rate zeigen dir die echte Zahl.

“Wie viel Haus kann ich mir leisten” klingt nach einer Frage mit einer einzigen Antwort, und die Immobilienportale geben dir gern eine, indem sie dein Gehalt mit irgendeiner runden Zahl multiplizieren. Diese Zahl ist fast immer zu hoch, weil sie genau den Teil weglässt, der dein Konto jeden Monat tatsächlich leert: die volle Rate, nicht das Preisschild.

Kurz gesagt: Leistbarkeit ist eine Frage der monatlichen Rate, nicht des Kaufpreises. Begrenze die Wohnkosten auf rund 28 Prozent des monatlichen Bruttoeinkommens und die Gesamtschulden auf rund 36 Prozent, setze die Rate aus Tilgung, Zinsen, Steuer, Versicherung und etwaigem Hausgeld oder PMI zusammen und rechne dann rückwärts zum Preis.

Geh von der Monatsrate aus, nicht vom Preis

Ein Haus hat einen Preis, aber du zahlst nicht den Preis. Du zahlst über Jahrzehnte einen monatlichen Betrag, und dieser Betrag muss in dein Leben passen. Die nützliche Frage lautet also nicht “welchen Preis schaffe ich”, sondern “welche Rate kann ich jeden Monat tragen, ohne dass der Rest meines Budgets einknickt”.

Dieser Wechsel der Perspektive ist wichtig, weil derselbe Preis je nach Zinssatz, Anzahlung und örtlicher Steuer sehr unterschiedliche Raten bedeutet. Ein Haus für 400.000 in einer Gegend mit niedrigen Steuern und einer großen Anzahlung kann pro Monat weniger kosten als ein Haus für 320.000 in einer Gegend mit hohen Steuern. Der Preis allein versteckt all das.

Die 28/36-Regel, einfach erklärt

Banken stützen sich auf eine alteingesessene Faustregel, die dir einen schnellen Plausibilitätscheck liefert.

Die erste Zahl, 28, ist deine Wohnquote. Deine gesamte Wohnrate sollte bei höchstens 28 Prozent deines monatlichen Bruttoeinkommens liegen, also des Einkommens vor Steuern. Wenn du 6.000 im Monat vor Steuern verdienst, liegt deine Wohnkostengrenze bei etwa 1.680.

Die zweite Zahl, 36, ist deine Gesamtschuldenquote. Jede Pflichtrate, die du hast, also Wohnen plus Autokredit, Studienkredit und Mindestraten auf Kreditkarten, sollte bei höchstens 36 Prozent des Bruttoeinkommens liegen. Bei denselben 6.000 im Monat sollten alle Schulden zusammen unter etwa 2.160 bleiben. Wenn Auto- und Studienkredit schon 600 verschlingen, schrumpft dein Spielraum fürs Wohnen auf rund 1.560, obwohl die 28-Prozent-Linie 1.680 erlaubt hätte.

Banken bewilligen dir oft mehr als diese Grenzen, manchmal deutlich mehr. Die Quoten sind keine gesetzliche Obergrenze, sondern eine Komfortgrenze. Bis zu einer Gesamtquote von 43 oder 45 Prozent zu leihen ist erlaubt und wird regelmäßig bereut.

Was die Monatsrate tatsächlich enthält

Die Leute kalkulieren ein Haus mit Tilgung und Zinsen und werden dann beim Abschluss überrascht. Eine echte monatliche Wohnrate besteht meist aus vier Posten, manchmal aus sechs.

Posten	Was es ist	Hinweise
Tilgung	Reduziert die Darlehenssumme	Der Teil, der Eigenkapital aufbaut
Zinsen	Die Gebühr der Bank auf die Restschuld	Anfangs am größten, schrumpft mit der Zeit
Grundsteuer	Jährliche Steuer, monatlich aufs Treuhandkonto	Schwankt stark je nach Lage
Wohngebäudeversicherung	Pflichtschutz für das Haus	Bei den meisten Darlehen ebenfalls auf dem Treuhandkonto
PMI	Private Hypothekenversicherung	Nur bei einer Anzahlung unter 20 Prozent
Hausgeld	Gemeinschafts- oder Eigentümergebühren	Nicht im Darlehen, aber ein echter monatlicher Posten

Die Kurzform für die vier Kernposten ist PITI: Tilgung, Zinsen, Steuern, Versicherung. Die 28-Prozent-Grenze soll PITI plus Hausgeld und PMI abdecken, nicht nur das Darlehen. Lässt du Steuer und Versicherung weg, kann deine “leistbare” Rate um 300 bis 500 im Monat zu niedrig angesetzt sein.

Ein Beispiel rückwärts rechnen

Sagen wir, du bringst 6.000 im Monat brutto nach Hause und hast eine Autorate von 350 und 150 für einen Studienkredit, also 500 an bestehenden Schulden.

Deine Gesamtschuldengrenze sind 36 Prozent von 6.000, also 2.160. Ziehst du die 500 ab, die du bereits zahlst, bleiben 1.660 fürs Wohnen. Deine reine Wohnkostengrenze sind 28 Prozent von 6.000, also 1.680. Der niedrigere der beiden Werte gewinnt, also planst du rund 1.660 für die gesamte PITI-plus-Rate ein.

Reserviere jetzt einen Teil davon für die Posten außerhalb des Darlehens. Wenn Steuern, Versicherung und etwaiges Hausgeld in deiner Gegend etwa 460 im Monat ausmachen, bleiben nur rund 1.200 für Tilgung und Zinsen. Diese 1.200 sind die Zahl, die zu den heutigen Zinsen einer Darlehenssumme entspricht, und das Darlehen plus deine Anzahlung ist dein echtes Preislimit. Mit einem Hypothekenrechner auf finance.hivly.net kannst du Zinssatz, Laufzeit und geschätzte Steuer eingeben und den Preis ablesen, der zu einer von dir gewählten Rate passt, statt zu raten.

Die Kosten, die die Quoten ignorieren

Die 28/36-Regel hält die Bank auf der sicheren Seite. Sie hält dein Leben nicht bequem, denn sie zählt keine der Ausgaben mit, an denen kein Kredit hängt. Lebensmittel, Nebenkosten, Kinderbetreuung, der Arbeitsweg, Beiträge zur Altersvorsorge und die schlichte Tatsache, dass ein Haus kaputtgeht. Dächer, Warmwasserbereiter und Geräte fallen nach ihrem eigenen Zeitplan aus, und als grobe Regel legst du jedes Jahr etwa 1 Prozent des Hauswerts für den Unterhalt zurück.

Deshalb ist das bewilligte Maximum eine Obergrenze, kein Ziel. Eine Rate am oberen Rand deiner Quote zu kaufen lässt nichts für den Rest übrig, und der Rest verschwindet nicht. Viele, die nach dem Kauf finanziell ruhig bleiben, haben eine Rate ein, zwei Stufen unter dem gewählt, wofür sie zugelassen waren, gerade damit das Haus nicht alles andere verdrängt.

Ein schneller Weg zu deiner eigenen Zahl

Rechne das der Reihe nach durch, und du hast in ein paar Minuten eine fundierte Zahl.

Nimm dein monatliches Bruttoeinkommen und multipliziere es mit 0,28 für deine Wohnkostengrenze, dann mit 0,36 für deine Gesamtschuldengrenze. Ziehe deine aktuellen Pflichtraten von der zweiten Zahl ab. Nimm den kleineren der beiden Werte als dein gesamtes Wohnbudget.

Von diesem Budget rechnest du eine Schätzung für Grundsteuer, Versicherung und etwaiges Hausgeld oder PMI heraus, denn diese sind nicht verhandelbar, sobald dir das Haus gehört. Was übrig bleibt, ist dein Spielraum für Tilgung und Zinsen, und das ist der Wert, der zu einer Darlehenssumme und, mit deiner Anzahlung dazu, zu einem Preis wird.

Dann kommt der ehrliche Teil: Frage dich, ob eine Rate an dieser Grenze noch Raum lässt, um zu sparen, eine Überraschung aufzufangen und zu leben. Wenn es sich auf dem Papier knapp anfühlt, wird es sich im Haus noch knapper anfühlen. Wähle die Rate, die du in einem normalen Monat tragen kannst, und lass sie, nicht den Angebotspreis, darüber entscheiden, was du dir leisten kannst.