Quel montant immobilier puis-je m'offrir ? Le calcul derrière le chiffre

« Quel montant immobilier puis-je m’offrir ? » : la question semble appeler une réponse unique, et les sites d’annonces se font un plaisir de vous la fournir en multipliant votre salaire par un chiffre rond. Ce chiffre est presque toujours trop élevé, car il néglige justement ce qui vide votre compte chaque mois : la mensualité complète, pas le prix affiché.

TL;DR : la capacité d’achat est une question de mensualité, pas de prix affiché. Plafonnez le logement autour de 28 % du revenu mensuel brut et l’endettement total autour de 36 %, construisez la mensualité à partir du capital, des intérêts, de la taxe, de l’assurance et des éventuelles charges ou assurances de prêt, puis remontez jusqu’à un prix.

Partez de la mensualité, pas du prix

Une maison a un prix, mais ce n’est pas le prix que vous payez. Vous payez un montant mensuel pendant des décennies, et c’est ce montant qui doit s’intégrer dans votre vie. La bonne question n’est donc pas « quel prix puis-je atteindre », mais « quelle mensualité puis-je supporter chaque mois sans faire plier le reste de mon budget ».

Ce changement de perspective compte, car un même prix donne des mensualités très différentes selon votre taux, votre apport et vos impôts locaux. Une maison à 400 000 € dans une commune peu taxée, avec un gros apport, peut coûter moins par mois qu’une maison à 320 000 € dans une commune fortement taxée. Le prix seul masque tout cela.

La règle des 28/36, expliquée simplement

Les prêteurs s’appuient sur un repère ancien qui offre une vérification rapide du bon sens.

Le premier chiffre, 28, correspond à votre taux de logement. Votre charge de logement complète doit rester à 28 % ou moins de votre revenu mensuel brut, c’est-à-dire le revenu avant impôt. Si vous gagnez 6 000 € par mois avant impôt, votre plafond de logement se situe autour de 1 680 €.

Le second chiffre, 36, correspond à votre taux d’endettement total. Chaque remboursement de dette que vous devez assumer, le logement plus les crédits auto, les prêts étudiants et les paiements minimums de carte, doit rester à 36 % ou moins du revenu mensuel brut. Sur ces mêmes 6 000 € par mois, l’ensemble des dettes ne doit pas dépasser environ 2 160 €. Si votre crédit auto et votre prêt étudiant consomment déjà 600 €, votre marge de logement tombe à environ 1 560 €, alors même que la ligne des 28 % indiquait 1 680 €.

Les prêteurs vous accordent souvent plus que ces limites, parfois bien plus. Ces taux ne sont pas un plafond légal, mais un plafond de confort. Emprunter jusqu’à un taux d’endettement total de 43 ou 45 % est autorisé, et régulièrement regretté.

Ce que contient vraiment la mensualité

On chiffre une maison sur le capital et les intérêts, puis on se fait surprendre à la signature. Une vraie mensualité de logement comporte en général quatre éléments, parfois six.

Élément	De quoi il s’agit	Remarques
Capital	Rembourse le solde du prêt	La part qui constitue votre patrimoine
Intérêts	La rémunération du prêteur sur le solde	Maximaux au début, ils diminuent avec le temps
Taxe foncière	Taxe annuelle, prélevée mensuellement sur un compte séquestre	Très variable selon le lieu
Assurance habitation	Couverture obligatoire du logement	Également intégrée au prélèvement dans la plupart des prêts
Assurance de prêt	Assurance hypothécaire privée	Uniquement si votre apport est inférieur à 20 %
Charges de copropriété	Frais de copropriété ou de résidence	Hors prêt, mais bien réels chaque mois

Le raccourci pour les quatre éléments de base est PITI : capital, intérêts, taxes, assurance. Le plafond de 28 % est censé couvrir le PITI plus les charges et l’assurance de prêt, pas seulement le crédit. Oubliez les lignes de taxe et d’assurance, et votre mensualité « accessible » peut être sous-évaluée de 300 à 500 € par mois.

Déroulez un exemple à l’envers

Supposons que vous touchiez 6 000 € brut par mois, avec un crédit auto de 350 € et 150 € de prêt étudiant, soit 500 € de dettes existantes.

Votre plafond d’endettement total est de 36 % de 6 000 €, soit 2 160 €. Retranchez les 500 € que vous devez déjà et il reste 1 660 € pour le logement. Votre plafond de logement seul est de 28 % de 6 000 €, soit 1 680 €. Le plus faible des deux l’emporte : tablez donc sur environ 1 660 € pour la mensualité PITI complète.

Réservez maintenant une part de ce montant pour les éléments hors prêt. Si la taxe, l’assurance et d’éventuelles charges représentent environ 460 € par mois dans votre secteur, il ne reste qu’environ 1 200 € pour le capital et les intérêts. Ce sont ces 1 200 € qui correspondent à un montant de prêt aux taux actuels, et le prêt ajouté à votre apport constitue votre véritable plafond de prix. Un simulateur de prêt immobilier sur finance.hivly.net vous permet de saisir le taux, la durée et une estimation de taxe, puis de lire le prix qui correspond à une mensualité que vous avez choisie, au lieu de deviner.

Les coûts que les taux ignorent

La règle des 28/36 protège la banque. Elle ne garantit pas le confort de votre vie, car elle ne tient compte d’aucune des dépenses sans crédit associé. Les courses, les factures, la garde d’enfants, les trajets, l’épargne retraite, et le simple fait qu’une maison s’abîme. Toits, chauffe-eau et électroménager tombent en panne selon leur propre calendrier, et une règle simple consiste à mettre de côté environ 1 % de la valeur du logement chaque année pour l’entretien.

C’est pourquoi le maximum accordé est un plafond, pas un objectif. S’engager sur une mensualité au sommet de votre taux ne laisse rien pour le reste, et le reste ne disparaît pas. Beaucoup de gens restent sereins financièrement après l’achat parce qu’ils ont choisi une mensualité un ou deux crans en dessous de ce à quoi ils avaient droit, précisément pour que la maison n’écrase pas tout le reste.

Un chemin rapide vers votre propre chiffre

Faites ces calculs dans l’ordre et vous obtiendrez un chiffre solide en quelques minutes.

Prenez votre revenu mensuel brut et multipliez-le par 0,28 pour votre plafond de logement, puis par 0,36 pour votre plafond d’endettement total. Retranchez vos remboursements de dettes actuels du second chiffre. Retenez le résultat le plus faible comme budget de logement complet.

À partir de ce budget, réservez une estimation pour la taxe foncière, l’assurance et d’éventuelles charges ou assurances de prêt, car ces postes ne sont pas négociables une fois propriétaire. Ce qui reste correspond à votre marge de capital et d’intérêts, et c’est cette donnée qui devient un montant de prêt puis, votre apport ajouté, un prix.

Vient ensuite la partie honnête : demandez-vous si une mensualité à ce plafond laisse encore de quoi épargner, encaisser un imprévu et vivre. Si cela paraît juste sur le papier, ce sera encore plus juste dans une maison. Choisissez la mensualité que vous pouvez supporter un mois ordinaire, et laissez-la, plutôt que le prix de l’annonce, décider de ce que vous pouvez vous offrir.